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住宅库存创近五年新高 今年珠海楼市或迎严峻挑战

  珠海楼市  张俊彦 摄

  曾怡灿/文字  张俊彦/制图

  2017年,珠海住宅市场处于持续下行状态。珠海商品房预(销)售专网数据显示,2017年珠海住宅网签下滑80%以上。在这种情况下,珠海的库存量也逐步攀升。珠海中原数据显示,截止2017年12月底,珠海住宅库存量约为172.81万㎡,去化周期约为12.37个月。与此同时,2018年珠海的预计供应量将达到647.47万㎡,纯新项目占37.58%。在市场一直不温不火的情况下,珠海楼市将面临越来越大的库存压力。

  ●住宅库存:创近五年新高 去化周期超1年

  2017年,珠海住宅市场处于持续下行状态。珠海商品房预(销)售专网数据显示,2017年珠海住宅网签下滑80%以上,开盘当天去化率也由2016年的70%以上下滑到55%。同时,2017年珠海新增供应量为262.95万㎡,同比下降40.5%,但下降幅度远不如成交的下滑。

  在这种情况下,开发商的去化压力也与日俱增。珠海几大专业代理机构的报告都显示,珠海当前的库存去化周期超过了12个月。这其中,据珠海中原,截止2017年12月底,珠海住宅库存量约为172.81万平方米,去化周期为12.37个月。

  这也是近五年来珠海住宅库存的最高纪录。2016年,珠海的住宅库存低于50万㎡,去化周期不足两个月。而在此之前一年,珠海的住宅库存跟今年相差无几,但因当时成交量比现在高,因此去化周期也只是4-5个月。2014年,银行利率收紧影响了成交,库存去化周期也是近五年来第二高,但也不足10个月。在粤港澳大湾区9个城市里,珠海的库存去化周期也相对靠前。中山受到网签预约政策限制,库存去化周期接近40个月。深圳紧随其后排在第二,珠海则排到第三,超过了江门、肇庆等三线城市。

  从区域来看,西区是珠海住宅库存量的大头,占比达到56%,其中金湾占26%,斗门占30%。除此之外,南湾、横琴、唐家湾等区域库存量也相对较高,吉大、老香洲等中心城区则存量较低。但这其中,金湾库存量虽高,但由于消化较快,去化周期只有8.6个月,相比之下,市区(含南湾、唐家湾)、横琴及斗门则去化压力较大。其中横琴去化周期17.5个月,更是接近18个月的警戒线。

  ●机构观点:今年珠海楼市或将面临更严峻挑战

  珠海中原指出,2017年珠海楼市供需同比均大幅下滑,而2018年珠海楼市政策放松的可能性较小。在这种情况下,2018年珠海楼市或将面临比2017年更加严峻的挑战。2018全市总供应量达647.46万㎡,但市场有效客户(符合购房资格)容量不足,难以消化这么大的市场供应规模。在这种情况下,一些价格较高的项目,将很难在淡市中突围。而品牌开发商的也很难在严峻的市场环境中打开销售缺口,达成销售目标的难度也明显加大。

  ●新增供应:今年达647.47万㎡ 纯新盘占37.58%

  在库存及去化周期逐步走高的情况下,2018年市场的新增供应量也非常之高。珠海中原数据显示,2018年珠海全市住宅总供应量达到647.47万㎡,这其中积压库存占26.69%,在售新推占35.83%,纯新项目则为37.58%。2017年1-11月,珠海住宅销售量为399.69万㎡,月均36.3万㎡。按照这个消化速度,647.47万㎡的供应量需要17.8个月才能消化完。

  从区域来看,西区预计新增供应达到356.73万,占整体的53%,在2018年依旧是珠海住宅市场的主战场。这其中,斗门预计新推10个,金湾预计新推19个。斗门的新项目主要集中在湖心路及白蕉板块,包括招商依云华府、龙光玖龙湖、佳兆业·君汇上品等品牌项目。此外,首进珠海的海伦堡也将有两个新项目推出,分别为海伦堡香海里及海伦堡湖心里。金湾方面的品牌项目有不少位于平沙,备受关注的有保利与碧桂园合作开发的碧桂园保利·海悦天境、保利碧桂园·海棠花园、此外,奥园开发的奥园冠军城也预计推货。随着近两年平沙成为珠海土拍的一大热点区域,区域内的新项目也陆续浮出水面。金湾航空城及三灶是另一个重点区域。备受瞩目的有奥园天悦湾花园、崇峰壹号院、恒隆御雅园等项目。

  西区以外,供应量较大的区域为唐家湾,2018年预计12个新项目入市,且主要集中在北围科技新城片区。自2016年8月以来,唐家湾北围科技新城经历三波土拍热潮,华发、格力、万科、仁恒、招商蛇口、雅居乐等品牌发展商相继拿地。其中前两波土拍热潮中拿地的项目也将陆续面市。万科的两个新项目名为万科翡玲苑、万科翠珑苑,招商蛇口的新项目名为招商雍华府,在2016年8月底接连拿下三块商住用地的雅居乐也将推出雅灏花园一期。此外,华发、格力等品牌项目也将有新盘推出。这其中,华发绿洋湾位于后环片区,周边有格力、保利、仁恒等在售项目。而横琴近两年来主推小面积办公产品,住宅项目则相对较少。

  2018年,横琴预计有2个新项目入市,但也均是品牌项目,分别为华发广场及龙光玖龙玺。市区方面的新盘则越来越少,新项目较多的区域为南湾及前山。前山预计4个新项目入市,均位于马鞍山-前山市场一带,分别为中铁诺德·心悦湾、马鞍山一号公馆、颐景山庄及星光上。该区域也是前山配套最成熟,生活氛围最浓厚的区域之一,周边有前山市场、暨南大学及世邦·燕都、心海洲将入市的综合体。南湾方面比较受瞩目的新项目有碧桂园香琴花园。该项目地块位于珠海大道边,为碧桂园2017年11月3日竞得。此外预计入市的还有乐而居、易佳置业公寓、绿湖山庄等项目。其中绿湖山庄已于今年1月开放样板房及销售中心。

来源: 珠海特区报

 

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